Wenn Raumplanungsdokumente eines vorsagen und der Investor etwas anderes haben will, ist der Architekt derjenige, der die Aufgabe hat, scheinbar „Unvereinbares“ zu versöhnen und ein Projekt zu schaffen, das alle gesetzlichen Voraussetzungen und Wünsche erfüllt. Das Wohnhaus in Brela, in dem jede Wohnung Blick aufs Meer hat, war architektonisch herausfordernd, denn es handelte sich um ein schmales und langes Grundstück in Meeresnähe.

Die fragen unseren Kunden waren:

„Ich habe ein Grundstück von 525 m2 in Brela geerbt, erste Reihe zum Meer. Ich bin daran interessiert, eine touristische Einrichtung mit Ferienwohnungen zu bauen, wobei jede Ferienwohnung Aussicht auf das Meer haben soll. Ich möchte mich in Zukunft mit dem Tourismus beschäftigen, um Arbeit und Existenz für mich und meine Familie zu sichern. Das Grundstück liegt jedoch auf einem Gefälle, ist ziemlich lang und schmal. Ein zusätzliches Problem stellt die Verpflichtung aus dem bestehenden Plan dar, dass das Objekt 1 Meter von den Nachbarn entfernt sein muss. Bitte machen Sie mir einen Vorschlag, damit ich auf einem so kleinen Grundstück ein Haus bauen kann, das ich für touristische Zwecke nutzen könnte.“

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Antwort:

Die Planung eines Gebäudes auf einem Gefälle von fast 45° und mit spezifischen Anforderungen der Raumplanungsdokumentation ist eine Herausforderung für jeden Architekten und erfordert einen multidisziplinären Ansatz. Solche Objekte, bei denen als Imperativ für das Projekt die Ausrichtung der Fenster- und Balkonflächen der Wohnung auf eine bestimmte Seite oder der Meerblick gilt, erfordern:

– das Projektieren von jeder Etage oder Wohneinheit getrennt und

– ein sorgfältiges Planen von anderen notwendigen Bereichen, um Tageslicht sicherzustellen.

Wo dies nicht möglich ist, müssen geeignete Inhalte entworfen werden, für die das keinen Nachteil, sondern eine Tugend darstellt.

Die Wohnanlage erstreckt sich auf insgesamt fünf treppenartig erbauten Etagen (Keller, Erdgeschoss und drei Stockwerke), mit einer Bruttofläche von 1050 und einer Nettofläche von 900 Quadratmetern, sowie mit einer Gesamtbreite von nur sieben Metern.

Ein Projekt, bei dem jede Wohnung einen Blick aufs Meer hat und die Regeln erfüllt, die die Dokumentation der Raumplanung erfordert

Das Architektenteam von Kreiranje d.o.o. hat ein Projekt nach den Ideen und Bedürfnissen des Investors erstellt, welches die Bedingung beinhaltet, dass jede Wohnung einen Meerblick hat. Das Projekt beinhaltete auch alle Einschränkungen und Anforderungen, die die existierenden Raumplanungsdokumente vorgeben. Die Anlage mit Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten erstreckt sich auf insgesamt fünf treppenartig erbauten Etagen (Keller, Erdgeschoss und drei Etagen). Die Bruttofläche beträgt 1050, und die Nettofläche 900 Quadratmeter. Seine Gesamtbreite beträgt nur sieben Meter. Die Anlage besteht aus 21 Zimmern mit Meerblick vom Süden und mit Blick auf Biokovo an der Nordseite. Abgesehen davon haben alle Räume, aus denen eine Wohneinheit oder Wohnung besteht, Tageslicht. Neben den Glasflächen auf beiden Seiten gibt es auch einen überdachten Balkon. Innerhalb der Anlage selbst umfasst das Projekt auch Freizeiteinrichtungen wie ein geschlossenes Schwimmbad von ca. 50 Quadratmetern, einen Fitnessraum und Wellnessinhalte.

Wie kann man ein kleines Grundstück maximal ausnutzen?

Die Problematik der Form des Grundstücks und der Erreichung eines maximalen Gebäude- und Ausnutzungsgrades sowie der Organisation der maximalen Anzahl von Wohnungen wurde durch das Entfernen von Öffnungen an der Ost- und Südfassade gelöst. Dies ermöglichte die Annäherung zur Grenze der Nachbarn in einem Abstand von einem Meter und eine bessere Gestaltung der Wohneinheiten.

In den langen und engen Wohnungen wurde das Licht durch Einbiss in das Volumen und durch die Schaffung von schrägen Wänden eingeführt. Dies ermöglichte die Orientierung jedes Zimmers (Apartments) mit attraktiven Ansichten oder mit der Aussicht aufs Meer. Die Standards für die Miete, nach denen jedes Zimmer ein Badezimmer haben muss, wurden auch erfüllt. Die Monotonie des langen Korridors, der für den Anschluss einer großen Anzahl von Wohnungen erforderlich ist, wurde durch Erweiterungen und Wirbeln in Küche, Esszimmer und Wohnbereich, der im Süden komplett verglast ist, unterbrochen und bietet einen herrlichen Blick auf das Meer. Die Einführung von Licht in die gebogenen Teile wurde durch das Anbringen von Vorhöfen gelöst. Vollständig versenkte Teile sind als Wellnessbereiche konzipiert, in denen das Tageslicht für die Nutzungsqualität nicht entscheidend ist.

Die Anlage besteht aus 21 Zimmern mit Meerblick vom Süden und mit Blick auf Biokovo an der Nordseite, und es gibt ein geschlossenes Schwimmbad und einen Fitnessraum im Erdgeschoss

Mit kleinen Umbauten können die Apartments zu einem kleinen Familienhotel umgebaut werden

Wohn- und Geschäftsgebäude, das alle oben genannten Bedingungen erfüllt und auf die Beschaffenheit des Geländes zugeschnitten ist. Es ist so konzipiert, dass es mit sehr kleinen Änderungen und Investitionen auch in ein kleines Familienhotel umgewandelt werden kann. Gemäß den einschlägigen Budgets ist aber auch so die Gesamtinvestitionsrendite in sieben Jahren möglich. Die Berechnung basiert auf maximal drei Monaten maximaler Belegung. Darüber hinaus kann es das ganze Jahr über eine Raststätte für religiöse Touristen und Pilger auf dem Weg von oder nach Međugorje sein. In der Nähe von Brela liegt auch das international berühmte Heiligtum von Vepric, auch ein Wallfahrtsort. In diesem Fall ist die Kapitalrendite auch für einen Zeitraum von weniger als sieben Jahren möglich.

Das Wohn- und Geschäftsgebäude in Brela kann als ein grünes Gebäude eingestuft werden und trägt das Energielabel A+(http://www.pasivna-kuca.info/gradnja/37-gradnja-pasivne-kuce/137-obicna-niskoenergetska-ili-pasivna-kuca.html).

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